«Я не знала, что делать»: крах поставщиков элитного жилья оставил студентов в шоке
Кризис стоимости жизни и сокращение числа иностранных студентов бьют по рынку специально построенного студенческого жилья.
«Был мертвый сезон, середина лета, это был шок», — говорит Натали Сривибунраттан. Четверокурсница по гейм-дизайну в Университете Абертей была дома с семьей в Таиланде, когда узнала, что владелец её шотландской студии внезапно обанкротился.
«Я была в растерянности. Я не в стране. Я не знала, что делать», — говорит она. Сривибунраттан пришлось действовать быстро, чтобы обеспечить себе жилье на учебный год, который только начался, заплатив 850 фунтов за перевозку своих вещей.
Её внезапные беды отражают более широкий кризис в студенческом жилье. В то время как британские университеты сталкиваются с финансовыми трудностями, поставщики жилья борются с падением числа иностранных студентов, удорожанием жизни и ростом затрат на заимствования и строительство, усугубленных войной в Иране, что влияет на обновление старых объектов.
Ряд многоэтажных зданий, известных как специально построенное студенческое жилье (PBSA), ориентированных на более состоятельных студентов, столкнулся с финансовыми проблемами.
Такой формат обещали как идеальное жилье для студентов: современные дома в центре города с тренажёрными залами, кинотеатрами и террасами на крыше. В отличие от традиционного образа грязных и тесных комнат в совместной аренде, эти квартиры предлагали просторную альтернативу для более обеспеченных жильцов — часто иностранных студентов. Сейчас некоторые из таких зданий полупусты, а у нескольких проектов произошёл крах.
Сривибунраттан оказалась одной из почти 70 студентов в Данди, которые в конце июля были вынуждены в спешке искать жильё после банкротства владельца Marketgait Apartments — 116-комнатного здания в центре с консьержем и общей игровой комнатой с бильярдом.
Несмотря на бум жилья, строившегося финансовыми институтами в последние годы, многие студенты, отправлявшиеся в университет в этом семестре, столкнулись с иной дилеммой. Арендная плата в башнях росла значительно быстрее, чем стипендии на проживание для британских студентов, делая PBSA финансово недоступным.
Тем временем кризис стоимости жизни создал финансовое давление на студентов, стремящихся к жилью, принадлежащему или управляемому университетами, а рост арендной платы ударил по тем, кто хочет жить в совместной частной аренде. Подчеркивая масштаб нехватки доступного жилья, союз студентов в Бристоле включил в письмо новым студентам экстренный номер поддержки благотворительной организации по жилью Shelter.
По данным сайта StuRents, средняя национальная арендная плата в PBSA за пределами Лондона составляет £191 в неделю, включая счета.
На верхнем ценовом уровне комнаты с собственной ванной в Манчестере стоят £170–£320 в неделю, тогда как в Лондоне комнаты с ванной — £250–£650 в неделю, а студии в Блумсбери — £550–£800 и выше.
«Я не мог попасть в PBSA, потому что там очень дорого в Бирмингеме», — говорит 23-летний Согам Чугале, студент University College Birmingham. «Я иностранный студент, поэтому мои рабочие часы ограничены 20 часами в неделю в учебное время, а это значит, что я не могу позволить себе жить в PBSA», — добавляет он; Чугале является офицером по образованию в студенческом союзе UCB Guild of Students.
Он жил в общежитии, принадлежащем университету, первые два года учёбы по программе управления авиацией, а сейчас снимает двухкомнатную квартиру с другом. На кампусе в первый год он платил £660 в месяц включая счета, что выросло на 10% во втором году; сейчас он платит £700 в месяц, счета не включены.
Хотя проживание на кампусе «давали мне лучшее чувство общности» и «я до сих пор общаюсь с друзьями, с которыми познакомился в первый день», вайфай там работал нестабильно, некоторые удобства были сломаны, а в комнатах были мыши, рассказывает он.
«PBSA может быть довольно дорогим», — говорит Мэтью Пойнтон, аналитик по недвижимости в Capital Economics, но добавляет: «Обычно профессионально управляемые здания лучше по качеству».
В Лондоне, который привлекает самых состоятельных студентов, по-прежнему есть спрос на элитное жилье, но за пределами столицы наблюдается избыток в некоторых городах, таких как Ковентри, Лидс и Ноттингем.
На этой неделе персонал университетов начал забастовки в Данди, Эдинбурге и Ноттингеме из-за сокращений бюджета, причём акция грозит срывом учебного семестра для многих студентов.
В Ноттингеме спрос упал с пиковых 46 295 мест в 2022–23 годах до 42 290 мест в 2025–26 году, в то время как на рынок вышло дополнительно 7 700 мест PBSA, подсчитала благотворительная организация по студенческому жилью Unipol.
Число студентов из Китая застопорилось, а прибывающие из стран нового роста — Индии, Пакистана и Нигерии — гораздо более ориентированы на стоимость, чем допандемийные студенты из Китая, говорит Мартин Блейки, консультант по студенческому жилью и бывший генеральный директор Unipol.
Дениз Ялчын, председатель отделения профсоюза Living Rent в Ньюингтон-Мидоус в Эдинбурге, говорит: «В Эдинбурге мы видим взрывное строительство PBSA, несмотря на то, что такого рода развитие не нужно и на самом деле усугубляет кризис доступности жилья здесь.
«Многие из этих зданий пустуют большую часть года, используя фестиваль Fringe, чтобы нарастить прибыль. Некоторые даже были выкуплены советом, чтобы использоваться как временное жильё».
Ричард Уорд, глава исследований StuRents, считает, что ключевой проблемой является большой разрыв между стипендиями на проживание и арендой после многопроцентного роста арендной платы в PBSA и в совместных домах в последние годы.
Стипендии на проживание снизились в реальном выражении из‑за роста ниже инфляции и замороженных порогов по доходам родителей. «И что мы видим? Больше студентов, которые ездят на учёбу из дома», — говорит Уорд. «За пределами Лондона вам нужно примерно £300 в неделю, чтобы новый проект PBSA стал жизнеспособным. А средний британский студент платит около £160 в неделю».
По состоянию на август уровень заполняемости в этих башнях варьировался: 71,3% в Глазго, 69,9% в Ковентри, 89,7% в Бристоле и 95,3% в Экзетере, по данным StuRents.
Поставщики студенческого жилья всё больше сосредоточены на городах с лучшими университетами. Unite Group, крупнейший в Великобритании девелопер и управляющий студенческим жильём, активизировал продажу нежелательных площадок.
Убыточная группа планирует сократить портфель до 55 000–60 000 мест в 20 городах по сравнению с текущими 72 000 мест в 29 городах, «чтобы лучше соответствовать сильнейшим университетам Великобритании, где спрос студентов устойчив и растёт». Ранее в этом году Unite снизила арендную плату и сроки аренды в Ноттингеме, Лестере и Шеффилде, в «наиболее сложных» городах, а комнаты в Ковентри предлагаются от £99 в неделю.
Около 95% новых студенческих мест сейчас строится в городах с университетами Russell Group, по сравнению с 81% в прошлом году, отмечает агентство по недвижимости Knight Frank; инвесторами выступают такие компании, как Blackstone, KKR и Greystar. Russell Group — это ассоциация из 24 устоявшихся британских университетов, включая Кембридж, Оксфорд, Дюрэм, Эдинбург, Манчестер и King’s College London.
Мелкие операторы PBSA испытывают трудности: по оценке Unipol, средний уровень заполняемости по сектору составляет 85%. Жилищная ассоциация Sanctuary почти два года пытается продать студенческие активы более чем на 5 600 мест, распределённые по 21 объекту в восьми локациях Великобритании, и в июле заявила, что потенциальный покупатель «попытался пересмотреть ценовые допущения» ссылаясь на изменения в экономике и на рынке.
Инвесторы вложили £164 млн в сектор PBSA между апрелем и июнем — один из самых низких квартальных уровней зафиксированных инвестиций, хотя общий объём инвестиций в первой половине года составил £2,3 млрд, опередив показатель 2025 года, согласно исследованиям Knight Frank. Во втором квартале было завершено всего 13 сделок.
В ответ на неблагоприятные условия рынка несколько владельцев PBSA планируют сдавать некоторые этажи молодым специалистам, а один блок в Лидсе, заполненность которого составляет лишь 50%, может частично использоваться для краткосрочных гостиничных заездов.
В Данди Сривибунраттан нашла альтернативное жильё — студию в соседнем здании Parklands — с лаунжем на верхнем этаже с видом на город, тренажёрным залом и террасой на крыше; она платит £240 в неделю, при поддержке семьи. В Marketgait, по её словам, «стены были тонкие», слышен был шум от соседей, лифты работали ненадёжно, поэтому теперь, когда первый шок прошёл, ей больше нравится новое место.
Другие по-прежнему сталкиваются с мрачной картиной: вечеринки во вступительную неделю остались в прошлом, а учебный год в самом разгаре. Льюис Уилсон, вице‑президент по высшему образованию Национального союза студентов, говорит: «Вся система вокруг студенческих финансов и студенческих займов сломана. Некоторые студенты остаются без крыши над головой, некоторые вынуждены обращаться в продовольственные банки». Четверть студенческих союзов сейчас предоставляет продовольный банк или кладовую.
Уилсон, который два года назад окончил Университет Сассекса по юриспруденции, считает, что PBSA нужно лучше регулировать и сделать более доступными. «Для студентов с низкими доходами, каким был я, я никогда не смог бы позволить себе PBSA», — говорит он.
Правительство заявляет: «Мы ожидаем, что поставщики высшего образования будут учитывать в своих планах предложение и доступность студенческого жилья в отношении предполагаемого набора студентов и на все курсы учёбы как минимум на пять лет вперёд.
«Осознавая присущую неопределённость в спросе студентов и временных рамках реализации жилья, поставщики должны взаимодействовать с местными органами планирования по вопросу потребности».