«Люди уходят»: почему лондонские особняки плохо продаются
На протяжении десятилетий цены на жильё в столице росли быстрее, чем в остальной части страны, — но теперь они падают в престижных районах.
Элегантный георгианский фасад, балкон во всю ширину и исключительный адрес в Саут-Кенсингтоне, всего в нескольких шагах от Музея естественной истории и Викторианского и Альберт-музея. Тем не менее цена этого лондонского лофта на Queen’s Gate Gardens с момента прошлого года упала почти на £1 млн и составила £4,4 млн.
Это далеко не единичный случай. По словам местного агента по недвижимости, соседний дом, первоначально выставленный за £20 млн, в этом году сократили до £14 млн. В соседнем Ноттинг-Хилле штукатурный особняк, который вышел на рынок два года назад по цене £16 млн, теперь предлагают менее чем за £14 млн.
Рынок элитной недвижимости Лондона застрял в ступоре. В то время как для обычных покупателей давят высокие ставки по кредитам и ухудшившаяся доступность жилья, богатейшие жители города также активно снижают цены на свои многомиллионные дома.
Этот рынок сильно отличается от остального рынка недвижимости Великобритании — средняя цена дома по стране в сентябре составляла чуть менее £275 000, согласно данным Nationwide. Престижные кварталы резко контрастируют и с большей частью Лондона, где жители испытывают трудности с выходом на рынок жилья, сталкиваются с ростом арендной платы и нехваткой доступного жилья, а агенты сообщают, что рынок квартир сейчас «мертв».
Но такие районы, как Найтсбридж, граничащий с Гайд-парком и где находится Harrods, тоже ощущают давление, говорит Гарри Доус, агент по покупкам из Белгравии. «Есть квартира на Pont Street, в пяти минутах ходьбы от Harrods, которая продавалась за £4,4 млн в 2014 году, потом продалась за £3,5 млн. Сейчас её можно купить за £2,5 млн».
Долгое время цены в Лондоне опережали среднебританские. Но этот разрыв постепенно сокращается: в то время как средняя цена дома по Великобритании выросла примерно на 2% за год до июня, цены в районах внутреннего Лондона упали на 8,3%, сообщает Национальное статистическое управление.
Падение было особенно сильным в Уэстминстере — где находятся такие районы, как Мэрилебон, Белгравия и Мэйфэр — где цены снизились на 25,4% в годовом выражении. В Сити цены упали на 20,4%, а в Кенсингтоне и Челси — на 14,7%.
Собственности в столице стали переоценены в середине 2010-х после периода быстрого роста цен, говорит Энтони Пэйн, генеральный директор аналитической компании LonRes. Затем Лондон сильно пострадал от Brexit, пандемии Covid, повышения налогов на недвижимость и резкого роста стоимости заимствований.
Теперь владельцы, купившие на пике, при продаже могут понести потери до 25%, по оценкам агентства недвижимости Savills.
«Лондон в значительной степени прибыльно использовался международными инвесторами и покупателями, которые рассматривали недвижимость здесь как средство сбережения и способ заработка», — говорит Пэйн. «Это те люди, которые раздували рынок, но теперь всё больше из них его покидают».
Джереми Ги, управляющий директор агентства суперэлитной недвижимости Beauchamp Estates — в портфеле которого есть субпентхаус за £42 млн с видом на Гайд-парк — отмечает, что спад частично вызван оттоком сверхбогатых групп из Великобритании, особенно после отмены режима non-dom.
«Есть часть общества, которая уехала из Великобритании по многим причинам, но в основном из-за налогов», — сказал он. «Когда покупателей немного, а объектов много, цены будут слабее. Многие наши продавцы решили, что хватит — давайте просто продадим и уйдём».
Изменения в налогообложении тоже тревожат продавцов, добавил он. В прошлом году бывший канцлер Рэйчел Ривз объявила о планах «налога на особняки» для домов стоимостью более £2 млн.
Эта нервозность привела к замедлению на верхних уровнях лондонского рынка. Элитные объекты в среднем проводили 186 дней на рынке в первой половине 2026 года, по сравнению с 178 днями в первой половине 2025 года, сообщает LonRes. За тот же период средняя скидка от запрашиваемой цены увеличилась с 8,3% до 10,4% — продавцы стали более склонны принимать низкие предложения.
Продавцы, как правило владеющие этими объектами не менее десятка лет, «не рады этому, но вынуждены смириться», говорит Доус. «Если они старше, им приходится смотреть на собственность с точки зрения всей жизни и принимать, что с точки зрения прибыли и убытка эта последняя сделка может выглядеть не очень». «Мы купили три квартиры для детей клиента в прошлом году — две в Челси и одну в Ноттинг-Хилле — и каждый продавец продавал в убыток».
Несмотря на многомиллионные скидки на рынке, Стюарт Бэйли, глава отдела продаж суперэлитных объектов Knight Frank, говорит, что находятся покупатели, готовые платить больше запрашиваемой цены за «лучшие в своём классе» объекты. «Прекрасный адрес, великолепные виды, безупречный стиль и свежий ремонт», — говорит он. «Это вопрос премиума или скидки, розницы или торговли, новый ремонт или нет, и середины не существует. Рынок тянут вниз дисконтные объекты».
«Продавцы становятся всё более реалистичными в желании двигаться дальше», — добавил он. «Они не видят существенного роста цен на горизонте».
«При правительстве Лейбористской партии всегда есть опасение, что где-то появится какой‑то налог на богатство», — отметил он. «Но многие состоятельные люди также просто принимают стоимость налогообложения и то, что Лондон — дорогое место для жизни».
Камилла Делл, агент по покупкам, говорит, что спрос по-прежнему высок среди широкой базы международных покупателей, включая американцев, сингапурцев и нигерийцев. Политические вопросы, по её словам, редко становятся в центре беседы. «Большинство людей принимают, что в Великобритании нет лучшей политической стабильности, но они хотят здесь жить», — сказала она. «И на самом деле помогло то, что Энди Бёрнэм исключил переработку налогов на недвижимость в следующем бюджете».
Медленные цены в Лондоне резко контрастируют с такими городами, как Сан-Франциско и Лиссабон (центр для цифровых кочевников Европы). Оба города выиграли от расцвета богатства в технологическом секторе: цены там выросли на 4,8% и 3,3% соответственно в первой половине этого года. Токио стал мировым лидером с ростом цен на 7%, поскольку международные покупатели воспользовались слабым йеном и раскупили люксовую недвижимость, которая и без того была в дефиците.
Прайм‑рынок Берлина, который был худшим в Европе, пострадал от роста ставок по займам и слабого экономического роста.
Пока сегмент для мультимиллионеров сжимается, край ультраэлитного рынка для миллиардеров бурлит активностью. В этом году миллиардер и донор Реформа Ник Кэнди продал свой дом в Челси более чем за £270 млн, что, по данным, является крупнейшей единой продажей дома в истории рынка Великобритании. Тем временем The Holme, 40‑комнатный особняк в Риджентс‑парке, по сообщениям, близок к продаже за £190 млн, менее чем через два года после продажи за £139 млн в 2024 году.
«Были очень крупные сделки в супер‑прайм сегменте — это люди, покупающие долгосрочные семейные дома и трофейные активы», — говорит Доус.
Для агентов их комиссия по таким сделкам — обычно около 2% — может исчисляться миллионами, и бизнес процветает. Продажи домов стоимостью £10 млн и более выросли на 50% в трёхмесячном периоде до июня по сравнению с тем же кварталом 2025 года, сообщает застройщик JLL. Между тем Savills обнаружил, что сделки в диапазоне £15–20 млн выросли почти на 40% во втором квартале этого года по сравнению с прошлым годом.
Появление вновь образовавшихся мультимиллионеров из мира технологий и социальных сетей вызывает новые тенденции в реновациях — больше запросов на домашние кинозалы, парные, сауны и отдельные помещения для йоги и медитации, по данным дизайн‑студии Nu Projects.
Тем не менее многие богатые люди ждут в стороне. Beauchamp сообщает, что семь из десяти их сверхэлитных клиентов теперь предпочитают арендовать, а не покупать, потому что так они экономят на содержании, гербовом сборе, платах за обслуживание и налогах на недвижимость — а также из‑за тревоги по поводу возможного введения государством более высоких налогов на собственность, богатство и пенсии.
Это делает предложение элитных арендных объектов дефицитным. Цены в этом сегменте выросли на 1,6% за год до июня, по данным Savills. Супердорогие аренды, где платёж арендатора составляет не менее £5 000 в неделю, выросли на 17% в прошлом году, сообщает Knight Frank.
Такая ожесточённая конкуренция за «лучшие в своём классе» объекты означает, что даже на нестабильном рынке самые требовательные покупатели всё ещё могут столкнуться с серьёзной конкуренцией, отмечают консультанты.
«Спрос от зарубежных покупателей, желающих приобрести трофейные активы высшего класса, всё ещё есть», — говорит Ги. «Американские и ближневосточные покупатели поддерживают этот рынок. Но затем идёт всё остальное. Всё, что вторично, требует ремонта и где обычно находят местного покупателя, — вот где ситуация более вязкая».
Перспективы более широкого прайм‑рынка остаются менее оптимистичными. Агентство Strutt & Parker снизило прогноз роста цен в центральном Лондонском прайм‑сегменте до 4,4% к 2030 году, по сравнению с оценкой 9–12% в начале года.
Пока что баланс сил на рынке Лондона остаётся на стороне покупателей, говорит Пэйн. «Я смотрю на некоторые объекты, которые выходят на рынок, и просто думаю: «Боже мой, это же невероятно выгодно»», — добавил он. «Честно скажу, я не думаю, что мы уже достигли дна рынка».